Zawarłam przedwstępną umowę kupna mieszkania. Wpłaciłam sprzedawcy zadatek. Umowa miała zostać zawarta w zeszłym tygodniu. Sprzedawca nie stawił się na umówione u notariusza spotkanie, po czym poinformował mnie, że się rozmyślił i rezygnuje ze sprzedaży mieszkania. Co mogę teraz zrobić?
W pierwszej kolejności proszę wezwać sprzedawcę do zawarcia umowy sprzedaży mieszkania (najlepiej na piśmie). Jeśli w dalszym ciągu będzie on odmawiał podpisania umowy, może Pani żądać od niego zwrotu zadatku wpłaconego przez Panią przy zawarciu przedwstępnej umowy. Co więcej, sprzedawca zobowiązany jest zapłacić Pani zadatek w podwójnej wysokości. Zadatek dany przy zawarciu umowy ma bowiem to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować. W przypadku zaś, gdy odmawia zawarcia umowy strona, która otrzymała zadatek, druga strona może żądać sumy dwukrotnie wyższej.
Dodatkowo jeśli umowę przedwstępną sporządzono u notariusza, można sądowo dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej (finalnej umowy sprzedaży mieszkania). Do sądu skierować należy pozew o wykonanie umowy przedwstępnej. Prawomocne orzeczenie sądu zastąpi oświadczenie kontrahenta o sprzedaży nieruchomości.
Jeśli jednak nie będzie Pani domagać się zawarcia umowy sprzedaży mieszkania na drodze sądowej, może Pani – oprócz zadatku w podwójnej wysokości – żądać od nielojalnych kontrahentów naprawienia szkody, którą poniosła Pani przez to, że liczyła na zawarcie umowy. Odszkodowanie obejmuje rzeczywiście poniesione przez Panią straty, np. wszelkie koszty poniesione w związku z zawarciem umowy przedwstępnej, w szczególności opłaty, jakie Pani uiściła przy sporządzaniu umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego, koszty podróży poniesione w celu zawarcia umowy przedwstępnej, wydatki poniesione na porady prawne oraz wydatki mające na celu przygotowanie umowy przyrzeczonej, np. wydatki związane z uzyskaniem potrzebnych dokumentów, koszty uzyskania kredytu itp.
Pamiętać należy, że roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. W tym czasie należy skierować do sprzedawcy wezwanie do zapłaty, a jeśli odmówi dobrowolnej spłaty, do sądu skierować należy sprawę o zapłatę.