Chcę wynająć mieszkanie. Obawiam się jednak problemów z lokatorami. Słyszałam, że nie zawsze najemcy chcą opuścić lokal. Czy można się przed tym jakoś ustrzec?

W celu zwiększenia ochrony przed lokatorami, którzy odmawiają dobrowolnego opuszczenia mieszkania, najlepiej zawrzeć umowę najmu okazjonalnego. Najem okazjonalny jest szczególną formą najmu lokali, ponieważ w przypadku najmu okazjonalnego przepisy zapewniają dodatkowe zabezpieczenie interesów wynajmującego.

Najem okazjonalny dotyczy lokali, które służą wyłącznie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Zastosowanie ma do lokali, stanowiących własność osób fizycznych, które nie prowadzą działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Podobnie najemcą może być wyłącznie osoba fizyczna, która nie może przeznaczyć wynajmowanego lokalu na cele działalności gospodarczej.

Umowa najmu okazjonalnego musi być zawarta na piśmie, na czas oznaczony, maksymalnie na okres dziesięciu lat. Przepisy dotyczące najmu okazjonalnego nie mają zatem zastosowania do umów zawartych na czas nieoznaczony. Nie ma przy tym przeszkód, by po upływie maksymalnie dziesięcioletniego okresu trwania umowy, strony ponownie zawarły kolejną umowę najmu okazjonalnego.

Jak wspomniano, umowa ta w większym stopniu chroni prawa wynajmującego niż typowa umowa najmu. Na czym to polega? Otóż obowiązkowym elementem umowy najmu okazjonalnego jest złożone w formie aktu notarialnego oświadczenie najemcy, w którym najemca poddaje się egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego w terminie wskazanym przez wynajmującego. Tym samym uproszczona jest procedura eksmisji niechcianych lokatorów.

Ponadto, oprócz wyżej opisanego oświadczenia, do umowy należy dołączyć dokument ze wskazaniem przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł on zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu, a także oświadczenie właściciela takiego lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących we wskazanym lokalu.

Jeśli zatem upłynie okres, na jaki zawarta została umowa najmu okazjonalnego, bądź też umowa zostanie rozwiązana przez wypowiedzenie, a najemca nie opróżni dobrowolnie lokalu, właściciel doręcza najemcy żądanie opróżnienia lokalu (sporządzone na piśmie z podpisem notarialnie poświadczonym). Żądanie opróżnienia lokalu musi zawierać oznaczenie właściciela oraz najemcy, którego żądanie dotyczy, wskazanie umowy najmu okazjonalnego lokalu i przyczynę ustania stosunku z niej wynikającego oraz termin, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal. Termin ten nie może być krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia żądania najemcy.

W przypadku bezskutecznego upływu terminu, właściciel może złożyć w sądzie wniosek o nadanie klauzuli wykonalności oświadczeniu najemcy, w którym najemca poddał się egzekucji. Po uzyskaniu klauzuli wykonalności, nielojalny najemca może zostać usunięty z lokalu.

W takiej sytuacji, wynajmujący nie musi wszczynać sprawy o eksmisję lokatorów. Zawierając zatem umowę najmu okazjonalnego, wynajmujący może łatwiej pozbyć się uciążliwego lokatora. W przypadku zwykłej umowy najmu, przeprowadzić należy postępowanie eksmisyjne, co może wiązać się z koniecznością zapewnienia lokalu socjalnego, co z kolei wydłuży wykonanie eksmisji. Ponadto, w przypadku najmu okazjonalnego, nie mamy ograniczenia w zakresie eksmisji lokatora przez okres zimowy, który trwa od  1 listopada do 31 marca, a także w stosunku do kobiet ciąży czy małoletnich.

Podobnie jak w przypadku typowej umowy najmu, umowa najmu okazjonalnego może zobowiązywać najemcę do wpłacenie kaucji. Kaucja zabezpiecza w tym przypadku nie tylko należności przysługujące właścicielowi w dniu opróżnienia lokalu (np. za zaległości za czynsz czy zniszczenia lokalu), ale także ewentualne koszty egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Kaucja nie może jednak przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za lokal.

Pamiętać należy, że zawierając umowę najmu okazjonalnego, właściciel lokalu zobowiązany jest zgłosić zawarcie umowy najmu okazjonalnego w odpowiednim Urzędzie Skarbowym w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. W przypadku niedopełnienia powyższego obowiązku, wynajmujący nie może skorzystać z uproszczonego trybu eksmisji lokatorów. Zawarta umowa będzie równoważna ze zwykłą umową najmu.

 

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *